最近，大家都感慨风向变了。
从高层的表态来看，先进制造业、科技创新、脱虚向实……已经成为了未来产业布局的关键词。
赛道切换之下，一批昔日不太被媒体关注的中小城市，甚至小县城，开始逐渐崭露头角了。
他们正接过新材料、硬科技的大旗，催生出一批独角兽企业。
微容科技藏在名不见经传的广东罗定，瑞科生物起家于三线小城江苏泰州，就连远在大西北的青海西宁，都跑出了一家令人瞩目的半导体独角兽——
丽豪半导体，目前估值120个亿。
在最新公布的2022年中全球独角兽企业排行榜上，中国有26家公司进入前100强，其中，来自无锡和常州的三家新能源公司傲然上榜——
当中小城市走出独角兽企业，产业的布局和人口的流动会转向吗？对未来的楼市而言，又意味着什么呢？
其实，说到如今的产业转向，德国是一个可以对标的对象。
众所周知，德国是一个工业大国，近年来制造业占GDP的比重一直保持在21-22%的水平，远高于英美等主要发达经济体。
高精尖的研发水平、过硬的产品质量，连美国看了，都要抖三抖。
但出乎意料的是，这些赫赫有名的制造业企业总部，并没有扎堆在大城市中心——
它们隐藏在德国的小村落里。
比如说，大众汽车总部就位于沃尔夫斯堡，这个城市只有12万人口，出了德国就少为人知；
德国光学领域的巨头蔡司集团，扎根在一个叫做奥伯科亨的小城里。
说“小城”其实有点高估，毕竟奥伯科亨的面积只有24平方公里，人口还不到8000人，放在中国，大概就是一个村的水平。
据说，华为的任正非有次到德国参观学习时，被震惊到了——
德国的村办企业介绍自家生产的高级工艺品，都是占据世界份额的几成。
看到这里，是不是有种“进阶版义乌”的感觉。
据不完全统计，除了耳熟能详的世界级工业品牌以外，散落在村庄里的德国中小企业，撑起了经济的半边天。
不仅拉动了全国63%的就业，更是各赛道里的全球隐形冠军。
产业的分布，很大程度上决定了城市的发展形态。
当我们梳理德国的城市人口和房地产业发展时，就很有意思了。
因为产业发展相对分散，即便是在德国最重要的工业区——鲁尔区，也没有出现像巴黎那样单一的超级大都会，而是形成了一个以多特蒙特、埃森为首的城市群。
由此，衍生出了一个很奇特的现象——
德国城市之间的虹吸效应并不明显，城市规模普遍比较小，人口集中度低。
我们看到，即使是德国最大的城市——首都柏林，人口也才400多万，也就相当于国内一个二三线城市的水平。
此前，海通证券曾发布了这样一组数据，德国百万城市人口的占比，在主要经济体里排名垫底，不到10%——
城市规模不大，城市中心区的人口压力也小，于是，极大地减轻了房价压力。
再加上发达的住房租赁市场和各种抑制炒房投机的政策，近年来，就算房价开始有所走高，德国人民还是相对幸福的——
实际房价指数，近10年来上涨了60%。
（数据来源|国际清算银行、萝卜投研）
同时，因为区域协调发展，各个小城市都有拿得出手的产业，所以城市间的房价差异，并不算太明显。
这是一张截至2020年第二季度的德国各片区房价示意图，我们看到，彼时德国最高的地方是慕尼黑，均价是7220欧元/平。
（资料来源|公众号外研社德语）
最低的是中部某小城市，房价是877欧元/平，二者相差不超过10倍。
反观国内，宇宙中心深圳一套房子动辄大几百万起，上千万都属于刚需。
而在鹤岗，就算是市中心的新房也就三千一平，如果能接受老破小，1.5万全款都可以搞定。
这差距，100倍都有了吧……
那么，德国的发展模式，对于目前国内的产业布局和人口流动有什么启示呢？
我们先看下近年来国内的人口流动情况。
讲真，这几年里，人口流动的集中度已经开始下降了。
据海通国际研究部的数据，2017-2019年间，平均有超过65%的净流入人口流向了经济发达的浙江、广东两地。
但2020-2021年间，这一数据比例降至46.8%，是过去5年来的新低。
同时，核心城市的虹吸力也在减弱。
大城市由于汇聚顶级的教育、医疗资源，经济实力强，在抢人大战上有得天独厚的优势。
但去年，我们看到一线城市的净流入规模明显缩小，尤其是广州，人口已经从净流入转为净流出了——
那这部分人，会去哪里呢？
从区域看，回流中西部。
从城市看，回到其他二三线城市。
一方面，与这些城市近年来经济迅速发展有关，另一边，上述城市也在大幅放宽落户政策、增加人才补贴。
但对这些回流的人口来说，真正缺的，是合适的工作。
而恰好，从经济学的角度看，制造业其实是不太讲究集聚效应的。
金融、互联网等行业，需要追求交易效率、聚集高端人才并兼顾公司的“门面”，扎堆核心城市的CBD是不二之选。
但制造业可就不一样了。
实体行业考虑的是成本导向，需要更广阔的的土地、更接近材料的原产地和更低廉的人工。
在物流水平发达的情况下，三四线城市可能是更好的抉择。
可以想象，如果越来越多的独角兽企业真能在低线城市里星火燎原，吸引更多的人才，而大城市又真能提供足够的保障房，做到租售并举——
或许，城市之间的房价差异，也会有更均衡的一天。